杭州众诚价格评估有限公司

　   浙江众诚云创资产价格评估公司

　　今天就给大家解读如何评估房产价格~

　　什么是估值？

　　估值是评定一项资产当时价值的过程，是对一个经济主体未来全部预期现金流在时间上的价值计算过程。

　　常用的估值方法：

　　不同行业所属属性不同，所用的估值方法也不尽相同。

　　相对估值就是跟别的公司比，主要有两种方法：

　　－可比公司分析

　　－先例交易分析

　　前者拿二级市场的上市公司做参照，后者以过往的并购案例为坐标。

　　绝对估值有两种常用方法：

　　－现金流折现分析

　　－杠杆收购分析

　　和相对估值不同，绝对估值只关注公司本身，预测它未来的现金流，然后再回过来折算它现在的价值。

　　从银行角度，如何认定评估价格那？

　　因此，银行往往对房产价格的认定会相对保守，除以真实的一手房交易为背景的住房按揭贷款外，银行对房产价格实际的评估往往会略低于市场上的交易价格，同时对于房屋的装修部分，银行也会估价较低，因为银行会考虑到拍卖变现过程中的各种问题，包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等。

　　银行对房产评估常用的几种方法：

　　1、现行市价法：

　　是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。现行市价法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

　　浙江众诚云创资产价格评估公司该评估方法实用最为广泛，对于抵押物往往处于城区范围内且同类房产交易活跃的地区实用。针对贷款用途为购房类的贷款（按揭贷款），在参照了周边房产的交易价格后，以交易价格为主要参考依据（前提是交易价格与近期周边房产交易价格偏离度不高）来确定评估价格。

　　因此，此前网络上有流传为了利用更多的资金炒房，夫妻双方办理假离婚，然后将房产过户给另一方，夫妻间虚抬交易价格来骗取银行贷款的言论不攻自破，因为银行会对所抵押的房产利用现行市价法与周边房产的交易价格进行对比。

　　2、收益现值法：

　　是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　该种方法主要运用于企业资产、投资性房产的评估。这里主要针对已出租的个人住房及商铺采取毛租金乘数法进行分析。

　　房地产价值=年毛租金*毛租金乘数

　　其中对于常规的商铺而言，产权一般为40年，其中前20年回本，后20年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为20，因此可以反推，在房市价格整体不波动的情况下，一套购买价格为100万的商铺，年租金为5万元，是比较合适的。

　　同理，对于住房而言，产权一般为70年，其中前30年回本，后40年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为30。

　　从更为科学的角度出发毛租金乘数具体要根据周边居住环境和商业氛围的变化来不断调整决定。

　　最终影响评估价格的几大因素：

　　1、产权是否明晰：

　　无论你是通过房产开发商或他人处购买、继承或赠与所得，还是自己修建，能够在相关部门办理抵押登记手续的房产银行才会接受，因此两证齐全即房产证、土地证是银行评估你的房产重要前提。（从开发商处新购房产除外，可凭购房合同办理预抵押登记手续）

　　同时对于不同的用途，相同的位置评估价格也有很大的差距，这里的用途主要是指产权证上标注的：住房、商用（商住）、工业三大类。

　　一般情况下，评估价格的高低顺序为商用〉商住〉住房〉工业。

　　2、房产本身或者周边是否存在安全隐患：

　　主要是指房屋本身的结构是否符合建筑标准和要求，是否存在“危房”等相关隐患。对于周边环境主要是指是否涉及易燃易爆等相关物品。

　　3、房产位置周边环境及面积是否利于交易：

　　在美剧《纸牌屋》中有句经典台词：“权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。”

　　房产的位置决定了房产的价值，房产可以新建但真正的好位置却是稀有资源。

　　对于房屋周边的环境，主要是指交通是否便利，区域配套设施是否齐全等。相对而言，位置好，交通便利，配套设施齐全，容积率较低的住宅小区和商业氛围浓郁的商铺评估单价相对较高。

　　同时，无论是住房还是商铺，面积过大都不利于处置。因此房产的面积也会影响到房屋的具体评估价格，针对房产用途的不同对面积评价标准不一，这里不做详细阐述。

　　通过小编的阐述，你是否对自己的房产价格有了更充分的了解呢？

　　科普：如果向银行申请贷款,银行在确定了所抵押房产的价值后，还会对所抵押的房产设定抵押率，不同用途的房产抵押率不一样，不同的商业银行接受的抵押率一般是在50%至80%之间，同时还会考虑的借款人实际申请的金额和贷款用途实际所需要的资金并通过客户收入水平来确定还款能力，最终来确定贷款的额度。

　　有了各种专业的核算方式，和银行对于资产的认定方式，大家肯定要问，评估这个事谁去评那？银行还是专门的评估机构？

　　答案是：

　　专业的评估机构，并且是有银行内部资质备案的评估公司来完成，他们所出的评估报告具有觉得的权威性，并且是被银行，证监会等司法机构认可的评估公司，在全国这样的评估公司并不多，最被行业所知和认可的就是世联评估有限公司。

　　房地产评估咨询业务，是有很高的准入门槛，目前国内主要做这块业务的，公司规模也是最大的就是世联评估咨询有限公司。

　　全国大数据中心做评估支持，全国连锁，各家银行均有备案。

　　业务范围：

　　物业评估、

　　项目评估、

　　可行性研究、

　　土地招投标

　　房地产投资咨询

　　评估审核

　　等多元化的专业评估服务。