土地评估机构【解密】房地产计税价格评估需要了解的要点！
2022-10-11浙江众诚云创资产价格评估有限公司下载文件：#file_name#
土地评估机构【解密】房地产计税价格评估需要了解的要点！大家好，今天我想给大家分享一下关于房地产计税价格评估的几个概念，这几个概念统称为价格评估要素。所谓价格评估要素，通俗点说就是一次完整的评估工作所包含的主要内容，具体列表如下：对于使用估价报告的行业外人士来讲，理解评估要素里的这些概念，对于读懂一篇房地产计税价格评估估价报告具有重要帮助。下面，我逐一介绍房地产计税价格评估要素里包括的各个概念。
1、房地产计税价格评估估价当事人主要包括估价委托人、注册评估师、评估机构。估估价委托人俗称客户，就是委托评估机构出具估价报告的单位或个人。注册评估师，是指完成具体估价工作并在估价报告上签字的人员。在估价报告上签字意味着要对估价报告的真实性承担法律责任。只有通过国家统一组织的评估师的考试并且完成注册的人，才有资格在评估报告上签字。评估规范要求报告至少由两名评估师签字。评估机构，是指承接评估项目，组织完成估估价工作，在评估估价报告上盖章并出评估报告的机构。只有评估估价机构才能承接评估项目，任何人不得以个人名义承接房地产计税价格评估项目。
2、房地产计税价格评估估价目的就是指为什么要委托房地产评估公司进行估价，或者说估价报告是干什么用的。评估报告应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。
3、房地产计税价格评估估价对象，就是指需要评估的房地产，估价对象是估报告最基本也是最重要的部分之一。估价报告应写明估价对象的范围、名称、坐落、规模、用途、权属等基本情况，否则可能会估价对象不准确得出不合理的估价结果。
4、价值时点就是房地产计税价格评估估价师评估的是房地产的哪一天的价值。理论上来讲，价值时点不一样，估价结果就可能会有所不同。估价报告应写明估价对象的价值或价格对应的时间，通常情况下需要写到某一日。
5、价值类型，房地产计税价格评估估价目的相对应的估价对象的价值或价格的名称、定义和内涵，不同的估价目的对应不同的价值类型。如估价目的是为确定转让价格提供参考依据，则价值类型宜为市场价值。除了市场价值类型外，还有成本价值、征收补偿价值、投资价值等等。如果价值类型选择错误，也会导致房地产计税价格评估估价结果不准确。
6、房地产计税价格评估估价原则指估价活动所依据的法则或标准，它是在多年的估价实践中探索和总结出来的一般性的规律。估价原则主要包括独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。不同估价目的的估价，价值类型不同，遵循的估价原则有所不同。估价报告中应列明完成本次房地产计税价格评估估价所采用的估价原则。
7、房地产计税价格评估估价程序是指完成一项估价工作要做的所有工作的先后顺序，通常来讲，一个估价项目完整的房地产计税价格评估估价程序如下：
8、房地产计税价格评估估价依据是指估价师在估价时所依据的法律、法规、规范、准则、委托人所提供的资料以及估价师自己搜集的资料等等。估价依据的选择是否全面、有效，会对估价结果产生一定的影响。
9、房地产计税价格评估估价假设说明了评估师在估价过程中对于估价对象房屋坐落、质量、面积、用途、结构、建成年代、权属等状况进行了尽职调查后仍无法准确确定的情况进行科学合理的假设。估价假设主要包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设等。做出这些估价假设对于得出科学合理的房地产计税价格评估估价结果是必要的，也有助于评估师规避不必要的风险，合理地利用估价假设是一名合格的评估师应该具备的能力。
10、房地产计税价格评估估价方法是测算估价对象价值的时候选用的方法。不同的估价目的对应不同的估价方法，不同的估价方法得到的估价结果不同，因此房地产计税价格评估师在估价的时候应选择适当的方法。估价中最常用到的方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。通常情况下，如果测算估价对象的价值有多种方法，则需至少选择两种方法进行估价，并对两种估价方法得到的估价结果取加权平均值，最终得到估价对象的价值。当然，如果测算房地产计税价格评估估价对象价值的时候只有一种方法可以选择，那么也就只能选择一种方法了。
11、房地产计税价格评估估价结果就是评估对象最终的价值或价格是多少，这是评估估价报告最重要的部分。价结果通常包含估价结果总价值大写、总价值小写、币种等，如果估价结果可以用单价表示，还需要列出单价。如果委托方需要列出估价结果明细表，则还应该包含房地产计税价格评估估价对象的估价结果的明细表。
