土地评估机构【揭秘】房地产计税价格评估容易被误解的几个要点！
2022-10-11浙江众诚云创资产价格评估有限公司下载文件：#file_name#
土地评估机构【揭秘】房地产计税价格评估容易被误解的几个要点！现实中经常有人对房地产计税价格评估这项工作有诸多误解，认为估价结果不准确、随意估价等等。因此，这部分内容说一下房地产计税价格评估的几个特点，让大家对房地产计税价格评估有更清楚的认识。
（一）房地产计税价格评估是模拟市场定价而不是代替市场定价
房地产计税价格评估是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产市场价值揭示出来，而不是随意主观地给房地产定价。
实际上，房地产的价值本来就存在，但房地产的价值不是直接展示出来的，而是隐藏在经济活动中，受经济大环境影响处于经常波动之中。这就需要房地产计税价格评估师根据自己的专业知识和实际经验去发现、发掘它的价值，在这一过程要摒弃自己的好恶和主观判断，严格按照房地产市场价格形成机制，深入、科学地分析和判断，才能得出客观的估价结果。
（二）房地产计税价格评估是提供价值参考意见而不是价格保证
人们通常认为，房地产计税价格评估估价机构和估价师评估出的价值或价格应是在市场上可以实现的，实际上房地产计税价格评估机构和估价师以专业机构和专业人员的身份发表对房地产计税价格评估估价对象价值或价格的参考意见，并非估价对象在市场上可以实现价格的保证。主要原因有以下几点：
评估价值一般都是假定在正常交易情况下进行的，但实际情况未必是正常情况下的交易；就是房地产计税价格评估估价对象的评估价值时点与其在市场实际成交的时点往往不一致，有时候甚至相差好久，而这段时间的房地产市场发生了变化，所以倒是评估值与实际成交价值差异很大。
（三）房地产计税价格评估会有一定误差，但这种误差会在合理范围内
理论上来讲，在一定条件下，房地产计税价格评估估价对象的真实价值存在且唯一。但其真实价值并非是显而易见的，它需要房地产计税价格评估师根据自己的专业知识和实际经验去发现、发掘它的价值。在实际过程中，不同的房地产计税价格评估估价师对同意估价对象在同一时间的同一类型的价值进行评估得出的结果往往有一定差距，这是因为每个估价师都是基于自己所掌握的专业知识和实际经验来进行估价，对各个因素的判断标准不一样，导致房地产计税价格评估估价结果有一定差距。
不过，即便有一定差距，这种差距也不会特别大，如果差距太大了，说明有的估价师出现估值错误了。通常来讲，如果评估结果相差±15%以内，都属于正常范围。实践中，对于同一估价对象同一价值时点同一价值类型的房地产计税价格评估估价对象，有时候会将多个估价师的估价结果的平均值或者众数作为房地产计税价格评估估价对象最终评估值，也有时候会将众多房地产计税价格评估估价结果中最具名望的估价师的估价结果作最终评估值。
