如何解读一份土地价值评估报告？
2022-11-01浙江众诚云创资产价格评估有限公司下载文件：#file_name#
如何解读一份土地价值评估报告？最近，公司项目推进补地价，需要开展土地价值评估。按照上海的规定，一是评估机构必须是入库单位；二是评估由政府部门委托，企业除了提供相关材料、配合现场调查外不得参与其中，整个过程神神秘秘。因此当政府部门审批通过，拿到正式土地价值评估报告时，忍不住要仔细研究一番。
一、土地价值评估报告的构成，报告名称为《**地块国有土地使用权市场价格评估——为该地块补办相关法律手续、补缴地价款提供价格参考》，采用“地块名称+评估对象+经济行为关键词”的模式，未体现土地价值评估报告等字样，和房地产评估、资产评估的约定不太相符。土地价值评估报告分为摘要、评估对象界定、土地估价结果及其使用和附件4部分，这和传统的房地产估价报告差异比较大，比如没有分结果报告和技术报告等，后来查了一下主要是土地价值评估相关规范要求；要素要点和房地产评估基本一致。土地价值评估师考试已经暂停几年了，据说要和房地产评估考试合并，可能还要在规范等方面进行磨合。
二、评估对象的确定和“双评估”原则，土地价值评估报告中把评估对象界定单独作为一个部分，这里面很重要一个方面是原土地使用条件和现土地使用条件的对比，是本评估报告的核心，因为评估原则就是按照“双评估”原则确定地价差额，确认补地价金额。“双评估”原则是补地价的根本原则。具体到我说的案例就是：增加地下经营性面积前价格和增加地下经营性面积后的价格相减，得出该补的价格。这个逻辑比较难以理解，按照常理不是只要土地价值评估增加部分的价格就可以了吗？仔细分析是非常有道理的，因为房地产存在外部因素，增加的地下经营性面积价格和整个房地产密不可分。
三、土地价值评估时点的确认，补地价中最具争议的一个点是评估时点。是以原土地出让时点、原有价格呢？还是按照工规证核发时间（增加面积时点）呢？还是按照规划验收时点（面积增加确认时点）呢？由于房地产市场价格不断上涨，可能评估时点差2年，土地价值评估价格就会高1倍。这也是开发商和政府博弈的重点。同区域有部分开发商就是在这个博弈过程中，将时点越拖越晚，最后不可收拾。2018年，国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》明确，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。这为争议划上了句号，也让许多开发商捶胸顿足、后悔不已。
四、评估方法的采用，土地价值评估采用了剩余法和成本逼近法，属于技术规范规定的5种方法范围，且采用了两种方法，完全准确。不太明白的是，土地价值评估报告书载明了使用的方法，但是没有列出具体的计算方法，和之前的房地产或资产评估报告不太一致，不知道是不是因为评估结果是为政府提供参考、不需要和土地价值评估报告使用人交代太多的原因。但是给我带来了很大困惑，因为财务人员不停地追问。
