浅谈房地产估价机构如何建立健全内控制度及防范执业风险
房地产估价具有强专业性、高复杂性、多需求性等特点，执业过程中会产生大量的基础事务和技术工作，但估价又是一件逻辑必须严丝合缝的工程，加之现今业务对工作效率的高要求，如何在程序要求下控制风险又兼顾提升工作效率是估价从业者们的共同关注点。本文立意于通过房地产评估机构内部控制的方式规范评估机构运作，把控业务风险的同时提升工作效率，执行有效的内部控制来减少管理层面的风险，堵塞实操程序漏洞和缺陷，提升房地产评估机构运作管理水平。
关键词：房地产 估价机构 内控制度 防范执业风险
如何有效利用机构内部资源，在激烈的竞争中脱颖而出，形成自己的竞争优势，是国内房地产估价机构的重要课题。高效的运作管理是衡量估价机构优秀与否的重要指标，一套行之有效的内控制度则是高效运作管理的基石。要建立和完善房地产评估机构的内部控制，首先必须了解什么是内部控制，内部控制包括哪些重点和内容以及如何建立内部控制制度。
房地产估价机构作为第三方，目标是为客户提供优质专业服务，优质专业服务应当是在一套井然有序的内部控制中诞生，而不是散乱无章和粗犷随意造就的。房地产估价机构内部控制，是指估价机构决策层、管理层和实操层共同实施、旨在合理保证专业优质估价服务这一基本目标的一系列管控活动。
内部控制贯穿于估价机构运营管理的全过程，是高效管理的重要标志。估价机构建立内部控制制度的目的是对估价工作形成一个内部约束机制，该机制管控范围涵盖估价程序中业务承接、项目沟通、成果编制等所有工作，并使估价师和估价相关人员能够自觉遵守该制度，并在规范中发挥主动性和创造力，从而更有效地实现估价机构设定的目标。内部控制是房地产评估机构和评估人员的自律行为，是风险把控和防范、系统管理和控制、管理措施和手段、估价程序和方法的总称，相互限制各职能部门及从业人员的业务活动，以实现既定的工作目标和风险预防。
完善房地产评估机构的内部控制，是规范评估机构运作行为，有效防范风险的关键，也是衡量房地产评估机构运作管理水平的重要标志。有效的内部控制可以从管理层面降低围绕业务目标产生的风险，防止违规、舞弊等行为，并可从实操层面解决估价程序、方法和技术相关的漏洞并提升工作效率，从而达到优质专业服务这一目标。为实现这一目标，需要有效建立房地产评估机构的内部控制，并提供相应的防范实践风险和提升效率的措施。
内部控制的目标是为房地产估价机构为市场提供优质专业的估价服务，实现这一目标则需要满足以下要求：
（一）保证我国的相关法律法规以及行业当中的规范能够得到有效的执行
估价机构执业过程中遵循国家法律法规和行业技术规范，不仅可以确保自身经营受到法律保护，而且可以确保估价成果的合法性和规范性。
（二）保证把各种风险控制在合适的范围当中
风险无处不在，而且始终存在。风险控制是房地产评估风险防范的具体目标，也是内部控制的核心目标。将风险控制在适当范围内，可以保证房地产评估机构实现目标，为稳健发展打下坚实基础。
（三）有效的确保机构中资产安全、完整及有效使用情况
房地产估价机构中最为宝贵的资产是估价从业人员和、大量的房地产市场信息和估价业务机密，内部控制要是保障估价人员的从业安全的同时，还应整理发掘数据信息内在价值，促进机构健康发展，并自觉保守政府或企业的机密信息，维护客户利益，提升行业整体信誉和形象。
同时，内部控制可尝试减少和控制估价机构不必要的成本和费用，有机整合估价机构从业人员工作内容，进一步提升估价效率，发挥人才特长，拓展服务内容，以实现优质服务这一目标。
（四）保证机构中的各项经营活动能够有秩序地进行
确保机构制定的各项管理政策、制度和措施得到执行、预防和控制，尽早发现各种错误和缺陷，及时准确地制定和采取纠正措施，不断改善管理水平，准时达到并实现运营和管理目标。
子曰“不以规矩，不能成方圆”，内部控制制度设立应当遵循以下原则：
（一）合法性原则
评估机构的内部控制活动必须遵守相关的国家法律法规和公司章程。在建立内部质量控制时，评估机构应仔细分析相关的国家和地方法律法规，以确保内部控制规范和合法。制定的评估程序、方法和标准必须符合国家有关法律法规和行业标准，不得与之相抵触。
（二）相互牵制原则
一个完整的经济业务只能在两个或两个以上相互制约关系的控制环节之后才能完成。在水平关系中，至少两个部门或人员彼此独立，因此该部门或人员的工作由另一个部门或人员进行监督。在垂直关系中，至少两个或多个环节不从属于彼此，因此较低级别受较高级别的监督，较高级别受较低级别的约束。评估机构中的每个职位都应进行双重责任交叉审查，这可以从专业和规范性的实践行为的角度帮助和改进评估工作，并提高实践质量。同时，这对于评估者相互学习也很有帮助。为了贯彻这一原则，我们应该避免仅控制错误而忽视工作效率的机械实践，但是我们必须做到两者相互牵制和相互配合，从而在实现目标前提下完成业务任务，确保质量并提高效率。
（三）岗位责任原则
评价机构在建立内部控制体系时，应根据每个岗位的业务性质和人员要求，赋予操作任务和职责，规定操作程序和处理程序，并明确纪律规定和检查标准，以便将责、权、利三者有效结合在一起。要求每个人都应有一份全职工作，应该有处理事务的标准，并且应该有对工作的检查，以设定奖励和惩罚，以便提高每个人的奉献精神和责任感，提高工作质量和效率。
（四）系统全面原则
估价机构的内部控制是一个有机的系统。一方面，内部控制的内容应该是全面的，不能遗漏，如果一个环节在业务流程中失控，即使其他环节受到良好控制，也可能会发生风险。另一方面，内部控制的各个部分应相互协调以形成一个有机系统，如果内部控制存在矛盾，执行者将无所适从。
（五）成本效益原则
成本效益原则要求以最小的控制成本获得最大的控制效果。实施内部控制时，评估机构应权衡内部控制的成本和由此产生的经济利益。换句话说，内部控制系统应有利于加强机构管理，但不应阻碍机构的业务活动。
（六）重要性原则
重要性原则要求评估机构的内部控制应区分其重要性，并采用不同的控制程序和方法。对于重要的控制项目，控制程序应更加严格。相反，可以适当地简化它。例如，在前期资料不足或不全的房地产询价或咨询估价业务中，接洽阶段机构可以授权估价人员或业务人员进行需求服务磋商、价值预估算或是提供相关专业意见；至中期、后期正式展开评估工作时，则应当严格按照估价法律法规要求，遵循机构设定的审核制度，履行估价必要程序后确定估价成果。
房地产估价机构内部控制的应当是以实现估价专业服务、提升估价作业效率、防范估价执业风险为目标设立的，故设定内部控制制度时应当包含以下要素和内容：
（一）建设良好的内部控制环境
内部控制环境是一家估价机构的工作氛围，是影响估价机构专业能力的首要因素，为加强和改善机构内部控制，应注意内部控制环境的建设。主要包括建立健全规范的治理结构，形成科学有效的职责分工和制衡机制，设计内部监督管理机制，培育发展企业文化，合理优化人力资源政策等，并充分考虑实践工作难点难题以及外部环境的影响。只有建立良好的内部控制环境，才能保证内部控制系统的执行以达到内部控制的目的。
（二）制定完善的岗位责任制度和规范的岗位管理措施
房地产估价师、估价助理、业务经理乃至机构法人、董事长等，均是评估机构微观运作的基础。评估机构提供优质专业服务的宏观目标运作取决于所有岗位从业人员的共同努力。因此，考核应当进行内部工作目标管理，制定标准的岗位责任制，严格的操作程序和合理的工作标准；根据岗位不同，明确工作任务，为每个岗位分配相应的职责和权限，建立相互合作、相互监督、相互制约的工作关系。
（三）设定合理的授权分责
评估机构的业务由决策层、各级管理层和实操人员共同完成，赋予各级人员合理的权力是完成任务的基础和保证。因此，评估机构应根据其各自业务活动的性质和功能，根据有关的国家法律法规建立内部的“分级和分散管理”和“有限授权”管理系统。人员的性质和岗位应给予相应的任务和职责，各级管理人员应当依照各自岗位的权限进行工作，并在各自职责范围内认真负责。
（四）适当分离部门岗位职责
估价从业人员各司其职，是内部控制独立性的具体体现。合理的职能划分和适当的职责分工可以使每个部门的人员在各自的工作范围内履行自己的职责并完成相应的任务。同时，一项任务不是由部门或个人从头到尾完成的，而是需要相互合作和相互监督，以确保工作各个方面的完整性和安全性。因此，评估机构在业务运作过程中应实行部门与岗位之间的职责分离制度。
（五）建立科学的业务流程
为了建立科学的业务流程，评估机构要求每个业务都要遵循既定步骤，并且每个步骤都需要遵循一定的程序。同时，应保存可核实的记录，以防止个人擅自行事，超过或违反程序的人员应受到惩罚。这些业务处理步骤和程序不仅是完成各种业务活动的必要环节，而且是确保这些业务活动实现预期目标的措施。
（六）建立有效的内部核查系统
内部检查制度是指业务运作过程中部门与岗位之间的不间断连续检查制度，即每个环节完成自己的任务，同时还要检查前一个环节的准确性。在业务流程中遵守相互检查制度可以减少工作错误并防止欺诈和违法行为，严守房地产估价师的职业道。这也是改善业务审批程序和实施授权信用的重要手段。可以在业务流程中对评估报告进行验证和正确签署，并明确责任。消除了评估报告中的欺诈和违法行为，提高了房地产评估报告的质量。因此，评估机构应当在各项业务活动中建立部门与岗位之间有效的相互核查制度，以确保部门与岗位之间的相互监督。
（七）建立优良的信息管理系统
准确、及时和最大程度地建立和使用与估价工作相关的内部和外部技术、市场、管理及其他相关信息，是有效进行内部控制的前提，也是实施出色信息管理的结果。由于房地产评估与市场信息的紧密结合，及时、准确地收集、整理和发布信息已成为房地产评估的关键要素。譬如，在房地产评估的基本方法中，市场法比较法被认为是最科学、合理、准确的一种估价方法。但是，市场法比较法受评估人员掌握的市场信息的数量和准确性的影响很大。因此，完善的信息渠道是提高房地产评估水平和质量的关键。评估机构应当真实、全面、及时地记录每个评估业务，正确进行内部核算和业务核实，建立完整的统计和各项业务数据档案，并妥善保管。
（八）建立有效的预警预报系统
建立预警和预报系统的目的是为了及时发现运行过程中的问题，以便及早预测可能出现的错误和漏洞，防止事故和损失。因此，评估机构应围绕估价行为、业务管理、风险防范和估价安全建立定期的市场分析和风险评估体系。改进内部控制系统的评估和反馈，并保持长期性和倾向性，以最大程度地降低业务风险。
