杭州众诚价格评估有限公司

　　为了保障土地评估的价格合理性与流程能够顺利的进行下去确保土地评估的结果准确性，在土地评估的过程中有一些需要遵守的流程与原则，如果说之前你还不知道的话可以来看看。

　　1.接受土地评估任务,签订估价合同。

　　2.确定估价基本事项：

　　主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期。

　　3.拟订估价作业计划

　　估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。

　　4.收集资料实地踏勘。

　　产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。

　　5.分析整理相关资料。

　　主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响。

　　6.选定方法试算价格。

　　根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法。

　　7.确定宗地估价结果。

　　估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价结果。

　　8.撰写估价报告书。

　　土地评估机构在估价完成后,分别提交土地评估结果报告和土地评估技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地评估机构存档和提交土地管理部门确认或备案。

　　9.交付土地评估报告,收取估价费用。

　　整个工作程序完成一般需要三至四天。

　　土地评估原则：

　　1.合法公正的原则

　　土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

　　2.有利于开发利用的原则

　　土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

　　3.区别对待

　　土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

　　4.最大使用效益的原则

　　同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。