杭州众诚价格评估有限公司

• 市场比较法

• 收益还原法

• 剩余法

• 成本逼近法

• 基准地价修正法

基本原理：  

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

适用范围：

主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

操作步骤

1. 收集宗地交易实例；

2. 确定比较实例；

3. 建立价格可比基础；

4. 进行交易情况修正；

5. 进行估价期日修正；

6. 进行区域因素修正；

7. 进行个别因素修正；

8. 进行使用年期等其他因素修正；

9. 测算比准价格。

基本原理：

收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以-定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买-块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

适用范围：

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。

操作步骤：

1. 收集相关资料；

2. 测算年总收益；

3. 确定年总费用；

4. 计算年纯收益；

5. 确定还原率；

6. 选用适当的计算公式；

7. 测算收益价格。

基本原理：

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用，利息。利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。

适用范围：

适用于现有不动产中地价的单独评估。

操作步骤：

1. 调查待估宗地的基本情况；

2. 测算不动产交易价格；

3. 测算房屋现值；

4. 测算交易税费；

5. 测算待估宗地价格。

基本原理：

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地，工业用地，既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。

基本公式：

地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。

适用范围：

一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

操作步骤：

1. 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

2. 通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

3. 确定土地增值；

4. 对地价进行必要的修正，测算待估宗地价格。

基本原理：

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

适用范围：

可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的期日距基准地价的期日一般不超过3年。

操作步骤

1. 收集有关基准地价资料；

2. 确定待估宗地所处土地级别（均质区域）的基准地价；

3. 分析待估宗地的地价影响因素；

4. 编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

5. 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数；

6. 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；

7. 测算待估宗地价格。